《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進行補償?shù)囊?guī)定，提出了補償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。由于在實際工作中各地補償標(biāo)準(zhǔn)和方法差異很大，《條例》授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法。根據(jù)了解到的情況，目前對在停產(chǎn)停業(yè)損失的補償中引進評估機制各方基本達成共識，但還有一些問題存在比較大的爭議，比如：評估機構(gòu)是選擇房地產(chǎn)估價機構(gòu)還是選擇資產(chǎn)評估機構(gòu)；損失補償標(biāo)準(zhǔn)是按被征收企業(yè)的實際效益測算還是按照同類企業(yè)的社會平均效益測算，等等。

    一、關(guān)于選擇評估機構(gòu)的問題

     這個問題實際反映的是選擇誰更專業(yè)的問題。有一種觀點認為，房地產(chǎn)估價機構(gòu)只能評估土地和建筑物，除此之外的和與企業(yè)經(jīng)營效益相關(guān)的評估都應(yīng)由資產(chǎn)評估機構(gòu)進行。此觀點乍看起來有一些道理，但細究起來卻是有些片面，我們認為這是對房地產(chǎn)估價的范圍和房地產(chǎn)估價技術(shù)上存在認識誤區(qū)。

    1、房地產(chǎn)估價的范圍

     《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第三條第二款“本辦法所稱房地產(chǎn)估價活動，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評估……”由此可見，以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)也是房地產(chǎn)估價活動的范圍。事實已說明，在征收補償中，由于房地產(chǎn)量大價高，絕大多數(shù)的補償都是對房地產(chǎn)價值的補償，征收補償評估是以房地產(chǎn)為主的評估。因此，征收補償中作為附加的停產(chǎn)停業(yè)損失補償評估由房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行是有法理依據(jù)的。

    2、房地產(chǎn)估價的技術(shù)能力

     首先，停產(chǎn)停業(yè)損失補償是在實際工作中出現(xiàn)的新問題。目前還沒有哪個評估專業(yè)對停產(chǎn)停業(yè)損失出臺專門的評估技術(shù)規(guī)范，各地政府對此項損失的補償也都在不斷的探索之中，因此停產(chǎn)停業(yè)損失評估具體如何操作對任何一個評估專業(yè)來說都是新命題，不存在哪個專業(yè)已經(jīng)走在前面的問題。

    其次，房地產(chǎn)估價師對企業(yè)經(jīng)營效益進行分析、估算并不陌生，而且早已形成了完整的理論體系，對企業(yè)經(jīng)營效益進行分析、估算也早已是注冊房地產(chǎn)估價師考試的考核內(nèi)容之一?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》5.3收益法—— 5.3.2凈收益的求取第2條、第3條，規(guī)定了對商業(yè)經(jīng)營型和生產(chǎn)型房地產(chǎn)凈收益的求取路線，簡單來說就是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營收入，從中扣除生產(chǎn)銷售成本、經(jīng)營成本、銷售稅金、管理費用、財務(wù)費用、商業(yè)利潤，得出歸屬于房地產(chǎn)的凈收益。筆者認為，停產(chǎn)停業(yè)損失主要是企業(yè)在停產(chǎn)停業(yè)期間的商業(yè)利潤的損失，因為房地產(chǎn)未來若干年的凈收益已經(jīng)體現(xiàn)在房地產(chǎn)補償價值中，如此一來，停產(chǎn)停業(yè)損失評估公式實際是求取房地產(chǎn)凈收益公式的變形，簡化為：

    停產(chǎn)停業(yè)損失（商業(yè)利潤）=企業(yè)經(jīng)營收入-生產(chǎn)銷售成本-停業(yè)期間經(jīng)營成本-銷售稅金-管理費用-財務(wù)費用-房地產(chǎn)凈收益。

    以上公式中，除房地產(chǎn)凈收益之外其他項目都可以根據(jù)企業(yè)上年度的財務(wù)經(jīng)營狀況進行評估確定，而房地產(chǎn)凈收益的確定是最大的難點，但這也正是房地產(chǎn)估價師的專長。當(dāng)然在實際工作中情況非常復(fù)雜，企業(yè)的損失可能還包括了員工遣散費、合同違約賠償?shù)?，評估工作中要結(jié)合具體情況具體分析。

    綜上，我們認為房地產(chǎn)估價機構(gòu)完全有能力勝任此項評估工作。

    二、損失補償標(biāo)準(zhǔn)的問題

    《條例》首次明確提出了“公平補償”的概念。對停產(chǎn)停業(yè)損失補償而言，我們認為所謂“公平補償”應(yīng)著重根據(jù)不同企業(yè)的經(jīng)營效益優(yōu)劣進行補償，經(jīng)營效益好的企業(yè)就應(yīng)多補償，經(jīng)營效益差的企業(yè)少補償，沒有效益的不補償，惟其如此，才能公平。因為企業(yè)的經(jīng)營效益一定是個性化的、差異化的，如果不考慮企業(yè)的實際經(jīng)營狀況，統(tǒng)一按照該類企業(yè)的社會平均效益進行補償，恰恰是反公平的。此外，類似企業(yè)的社會平均效益怎么確定？這是一個貌似正確卻無法操作的偽命題。